EstateGuru: recenze P2P portálu z Estonska

V rámci našeho blogu jsme už recenzovali několik platforem a zatím vždy se jednalo o portály, které spolupracují s nebankovními společnostmi. V dnešní recenzi si představíme Estonskou platformu EstateGuru, která nabízí investici do úvěrů, které jsou zajištěny nemovitostí. V nabídce nalezneme především developerské (42 % portfolia), překlenovací (31%) a podnikatelské úvěry (27 %), převážně z Estonska, Lotyšska a Litvy.

EstateGuru byl založen v roce 2014 a ke dni psaní tohoto textu je na portálu aktivních přes 70 tisíc investorů. Celkový objem úvěrů se blíží hranici 300 mil. EUR. Pokud si na základě zafinancovaného objemu zařadíme EstateGuru do rámce napříč Evropou, zjistíme, že je největším portálem svého druhu a zároveň s přehledem patří mezi největší investiční P2P platformy vůbec.

Top 15 platforem v Evropě dle P2Pmarketdata.com (01/2021)

Statistiky portálu EstateGuru

Při pohledu do statistik portálu narazíme na spoustu zajímavých údajů

  • Průměrné LTV na úrovni 59 %.
  • Průměrná doba splatnosti je 14 měsíců, přičemž úvěry jsou spláceny o 3 měsíce dříve.
  • Historický výnos 11,5 % ročně.
  • Aktuální default rate 2,8 %, množství úvěrů v late 5,1 % (Celkové portfolio vč. splacených úvěrů)
  • Pokud se touto optikou podíváme pouze na nesplacené úvěry (Outstanding portfolio), default rate je 6,5 % a v late je 11,8 % z celého EstateGuru portfolia. Tento ukazatel je přísnější, protože reflektuje hromadění problémových projektů. Na druhou stranu je ředěn nově poskytnutými úvěry. Historii tohoto ukazatele pro rok 2020 naleznete níže, starší grafy jsem bohužel nedohledal.

Už nějakou dobu sledujeme vývoj defaultů a late projektů na outstanding portfoliu každé čtvrtletí od roku 2018 a tyto údaje rovněž přikládáme níže k alespoň nějaké představě.

EstateGuru zatím za celou svou životnost uvádí nulovou ztrátu kapitálu. Na tento údaj je však potřeba se dívat s rezervou a brát to spíše tak, že jej platforma využívá ke svému marketingu. Nulovou ztrátu kapitálu dlouho uváděly i jiné britské portály, např. Lendy, které skončilo v řízené administraci. Některé úvěry jsou na stále v defaultu a dokud nedojde k jejich dořešení a vypořádání, jsou jakousi Pandořinou skříňkou. Navíc informace o vymáhání dostává jen ten investor, kterého se to týká a proto je dobré sledovat kolektivní zkušenost v rámci některých online skupin. Další zkreslení statistik probíhá skrze prodlužování úvěru, přičemž prodloužené úvěry jsou dále vedeny jako splácené. To nás vede k doporučení nespoléhat se slepě jen na data.

Zároveň k pročtení doporučíme vlákno na P2P fóru, protože obsahuje spoustu praktických informací.

https://www.p2pforum.cz/viewtopic.php?f=23&t=57&start=200#p36579

EstateGuru – rok 2020 a koronavirus

Když už jsme u statistik, zmíníme krátce i situaci z pohledu koronaviru. U řady jiných platforem jsme zaznamenali odliv investorů, resp. snižování alokace a výše průměrně investované částky. Platforma EstateGuru však rostla i navzdory koronaviru a to o více než 170 % v zainvestovaném objemu meziročně. V době této nejistoty například platforma Mintos či Bondster poklesla o 50 % meziročně.

Z našeho pohledu došlo zejména k porušení důvěry u konceptu garance vykoupení. S problémy některých poskytovatelů bylo dříve či později nutno počítat. U úvěrů, které jsou zajištěny nemovitostí tak velká nervozita nepanovala a to EstateGuru disponuje i sekundárním trhem na kterém bylo možné participace prodávat. Zde jsou vidět statistiky pro jednotlivé měsíce a mimo slabšího období v dubnu a květnu bychom na grafech hledali vliv koronaviru jen obtížně.

A dále také přikládáme některé statistiky za rok 2019 a 2020. Zde je mimochodem vidět, že platforma zapracovala i na průběhu vymáhání.

Z našeho pohledu tyto statistiky i platforma vypadají zajímavě. Nicméně je nutné mít na paměti, že v případě nemovitostních úvěrů a jejich defaultu je kapitál na nějakou dobu blokovaný a nemůže pracovat. Investor by teoreticky měl dál získat jistinu i s úroky, ale i při velmi optimistickém LTV toto nelze zaručit.

Další pohled se nabízí na zainvestovaný objem a počet participací. Platforma z našeho pohledu není moc vhodná pro drobné investory, protože s minimálním vkladem 50 EUR a investicí do např. 10 projektů je možné natrefit např. na 2 defaulty a být na tom s portfoliem hůře, než je průměr platformy. Statistika zkrátka pracuje proti malému vkladu.

EstateGuru rovněž nabízí ke každému projektu velké množství informací, které se vyplatí zvážit. Větší i vzdělanější investoři jsou ve výhodě. Věříme, že vhodným výběrem a pečlivým filtrováním kritérií lze mít poměr defaultů v osobním portfoliu nižší. K tomu lze například nahlédnout i do loan booku na stránce se statistikami a udělat si vlastní průzkum napříč značným vzorkem projektů. Tyto údaje však vidí jen registrovaní uživatelé.

Tržiště, nástroje pro investory – SM, AI

Bolavým místem většiny portálů je šíře nabídky. Na platformě EstateGuru přibude přibližně jedna příležitost denně a k dnešnímu dni jejich počet čítá přes 2000 ks. Zainvestovány jsou prakticky všechny příležitosti a je o ně veliký zájem. Průměrná doba zainvestování se z našich pozorování jeví okolo 1-2 dní.

Lze tu objevit úvěry z několika zemí, nejvíce Estonska, Litvy, Lotyšska a dále zatím okrajově z Finska, Německa, Švédska, Španělska a Portugalska. Expanze na další trhy má dva úhly pohledu – kvůli dostatečné a pestré nabídce, záplavě nových investorů a dalšímu růstu je diverzifikace nutná, ale je otázkou jak se EstateGuru popere se specifiky nemovitostního trhu každé země a zda bude v budoucnu správně vyhodnocovat riziko.

Pokud přejdeme ke konkrétním nástrojům, které se investorům nabízí, pak musíme konstatovat, že oproti jiným platformám jsou Auto Invest i Sekundární trh poměrně omezené, avšak respektují filozofii portálu.

Auto Invest

AI je oproti jiným platformám horší zejména ve smyslu bohatosti parametrů, které si mohou investoři nastavit. EstateGuru zvýhodňuje větší investory, kteří mají k dispozici alespoň 250 EUR na participaci a těm následně odemyká další filtrační možnosti. To je právě onen rámeček “advanced settings”. EstateGuru rovněž v blízké době plánuje AI pro investory na sekundární trh.

Drobný investor (do 250 EUR na participaci) si může zvolit pouze výši investice, délku úvěru, LTV a způsob splácení. Pak dochází k investování do průměru tržiště, případně si lze AI úplně vypnout a spravovat portfolio manuálně, což je zase výrazně náročnější na čas. My máme nastavenou minimální výši na participaci 50 EUR a hlídáme si některé základní parametry které platforma poskytuje, zvláště pak statistiku a loan book. Náklady z pohledu časové náročnosti jsou na malé portfolio příliš veliké.

Sekundární trh

Sekundární trh je místem, kde mohou investoři předčasně svou participaci prodat ostatním, případně ji nakoupit od jiného investora se slevou či premiem.

  • Prozatím je možné participaci prodávat pouze celou, jednomu investorovi. Tj. protistrana musí zaplatit plnou výši a není možné ji rozprodat více investorům.
  • Platforma vymezuje maximální možné úpravy cen (spodní mantinel je prodej za stejnou cenu jako nákupní, horní mantinel je hodnota AROI = 0% – tedy aby kupující neprodělal na dlouhodobém držení). Pomocí AROI lze poté i jednotlivé nabídky řadit.

EstateGuru každou nabídku starší 7 dní z tržiště odstraňuje. Stejně tak zabraňuje okamžitému přeprodeji, nejdříve je nutno participaci alespoň 30 dní držet. Dále platforma nastavuje poplatek 2% pro prodávajícího.

Z toho je patrná celá filozofie sekundárního trhu, který neslouží ke spekulacím a obohacování na úkor jiných investorů. Stále je tu motivace podporovat dlouhodobé držení a zároveň tu být jako pojistka pro případ nutné likvidity.

EstateGuru – zkušenosti investorů

V rámci P2Ptrhu sbíráme zkušenosti ostatních investorů. Rovněž hromadíme i další zajímavé informace a odkazy o platformách i nebankovních společnostech, aby si potenciální investor mohl v krátkém čase sesbírat co nejvíce informací. Zkrátka nechceme zastávat v rámci objektivity pouze jeden pohled, proto budeme rádi i za vaše postřehy a zkušenost. Další strukturované informace o EstateGuru naleznete na této stránce.

Hodnocení investorů

EstateGuru – zkušenosti a hodnocení investorů

EstateGuru
{{ reviewsOverall }} / 5 Hodnocení uživatelů (1 hlas)
Nabídka investic
Platforma
Komunikace
Osobní hodnocení
Hodnocení uživatelů: Zanechat hodnocení
Order by:

Zatím tu není žádné hodnocení. Buď první, kdo napíše recenzi.

User Avatar User Avatar
Uživatel P2Pfóra
{{{ review.rating_title }}}
{{{review.rating_comment | nl2br}}}

Show more
{{ pageNumber+1 }}
Zanechat hodnocení

Recenze, odkazy

EstateGuru- recenze a odkazy na další zdroje

Informace z P2Ptrhu:

Informace odjinud:

Zajímavosti

EstateGuru – zajímavosti

Ke stažení

Bonus

EstateGuru – bonus k první investici

Platforma EstateGuru nabízí novým investorům bonus 0,5%-1% k proinvestované částce po dobu 90 dní. Výše bonusu bývá variabilní, čas od času platforma vypíše akci na některé měsíce. K uplatnění bonusu se stačí prokliknout skrze tlačítko s unikátním odkazem níže.

Registrací zároveň podpoříte i tento projekt a přidružené fórum.

V případě, že budete chtít zaslat aktuální informaci o bonusu či si ověřit zda v danou chvíli neexistuje lepší nabídka, napište nám a my vám rádi dáme vědět na email.

Shrnutí

Výhody

  • Vysoký průměrný výnos, aktuálně 11,5 % p.a.
  • Vysoký počet nabídek, průměrné LTV okolo 60 %
  • Úvěry bývají spláceny o 3 měsíce dříve, průměrná splatnost je 14 měsíců

Nevýhody

  • Měnové riziko, investovat lze pouze v EUR.
  • Osekaný nástroj pro AI.
  • SM je spíše pojistkou, nevyplatí se pravidelně obchodovat.
  • Vysoká časová náročnost v případě vlastního výběru příležitostí. S tím rostou i požadavky na znalost zahraničních trhů.
  • Případné problémy s defaultem se mohou konkrétního projektu týkat dlouhou dobu. Zde je nutné vnímat i případné náklady na ztracenou příležitost.

Závěr

Platforma EstateGuru má dle nás zajímavý potenciál, zejména s ohledem na fakt, že větších zavedených platforem s úvěry, které by byly zajištěné nemovitostí je málo. Portál si udržel důvěru investorů i v době Covid-19 o čemž svědčí i zajímavý meziroční růst a ze statistik je rovněž patrná vysoká výše průměrně investované částky na investora.

Zároveň je tu ale i několik neznámých, například jak se bude dařit udržovat poměr nabídky a poptávky bez klesající kvality. S tím souvisí i expanze na zahraniční trhy.

V souvislosti s myšlenkami, které jsme zmínili v sekci o statistikách jsme toho názoru, že do budoucna bude pro investora čím dál důležitější si z uvedených nabídek vybírat a nevycházet pouze z průměru tržiště a toho, co aktuálně chytne AI. Takové počínání však vyžaduje širší znalost a investor se neobejde bez značné časové investice (prostudování nabídek, které jsou navíc poměrně rychle zainvestovány). Z našeho pohledu tak dává EstateGuru smysl zejména pro větší investory pro které časová návratnost bude vycházet. Rovněž jsou tu otázky ohledně prodlužování úvěrů a do jaké míry se opírat o veřejné statistiky.

Nám je platforma EstateGuru poměrně sympatická, ale je dobré mít tyto věci na paměti.

EstateGuru: recenze P2P portálu z Estonska

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Přesunout se na začátek