- Výnos:
- >= 5 000 Kč = 8,5% p.a.
- >= 100 000 Kč = 8,75% p.a.
- >= 1 000 000 Kč = 9% p.a.
- Minimální výše investice: 5000 Kč
- Cílová doba splatnosti: 31.05.2023
- LTV: 80%
Participace na mezaninovém financování logistického areálu v blízkosti obce Ostředek na sjezdu na 34. kilometru dálnice D1 směrem na Brno. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera UDI Group („UDI“), jež skrze projektovou společnost EUDI REAL s.r.o. realizuje výstavbu logistického areálu a jeho následný plánovaný provoz. Seniorním věřitelem projektu je Komerční banka, a.s. („KB“). Projekt se aktuálně nachází převážně ve fázi pokročilé stavební realizace („Konstrukční fáze“), kdy 100 % pronajímatelné a budoucí pronajímatelné plochy je již zasmluvněno na základě nájemních smluv se 4 nájemci, nicméně dle podepsané úvěrové smlouvy je mezaninový úvěr Upvest strukturován i pro jeho následný provoz („Provozní fáze“). Mezaninový úvěr Upvest pro Konstrukční fázi je ve výši až 150.000.000 Kč a jeho odhadované splacení nastane v moment ukončení Konstrukční fáze a zahájení Provozní fáze projektu – „Rekapitalizace“ – jež odhadujeme na průběh Q2 2023, kdy bude areál plně stavebně zkompletován. K momentu Rekapitalizace Upvest plánuje investiční příležitost Sázava Logistics Park znovu otevřít investorům k investici, a to až do objemu 210.000.000 Kč (tj. může dojít k navýšení úvěrového rámce Upvest až o 60.000.000 Kč).
Úvěrovaný disponuje uzavřenou seniorní úvěrovou smlouvou s KB pro Konstrukční i Provozní fázi projektu. Seniorní úvěr pro Konstrukční fázi je poskytován ve výši EUR 23,7 mil. a nesmí přesáhnout 70 % z celkových nákladů projektu. Následné refinancování seniorního úvěru k zahájení Provozní fáze projektu bude dle podepsané úvěrové smlouvy s KB ve výši EUR 31,0 mil. a má nastat nejpozději do 31.08.2023.
Sázava Logistics Park se skládá ze souboru 4 logistických hal, označených písmeny A až D, přičemž hala A je již využívána nájemcem, hala B a část haly D je předpokládána k předání nájemcům ještě před koncem tohoto roku a hala C je předpokládána k předání nájemci v průběhu jara následujícího roku. Očekávaný termín dokončení výstavby dle harmonogramu stavby je květen – červen 2023. Jednotlivé haly projektu jsou již plně zasmluvněny na základě nájemních smluv se 4 nájemci: WEDO, Marimex, Emons a Nagel.
Vzhledem k rozdělení projektu do Konstrukční a Provozní fáze bude po dobu každé fáze sledován jiný soubor finančních kovenantů, jež je developer povinen dodržovat. Pro Konstrukční fázi budou monitorovány kovenanty LTC a LTV, pro Provozní fázi Debt Yield, ICR a LTV (viz. Finanční analýza).
Očekávané splacení participací investorů do Konstrukční fáze (jež je předmětem tohoto fundraisingu) nastane během Q2 2023, a to k momentu Rekapitalizace popsaném výše, kdy investoři do Konstrukční fáze budou dle výchozího předpokladu splaceni v průběhu procesu znovuotevření investiční příležitosti na platformě Upvest, případně i z refinancování (respektive navýšení) seniorního úvěru čerpaným pro Provozní fázi. Investoři do Konstrukční fáze budou mít v případě zájmu prioritní možnost v úvěru pokračovat i v rámci Provozní fáze, přičemž Upvest pro tento účel vyhotoví novou investiční analýzu, jež bude reflektovat skutečnosti aktuální pro Provozní fázi projektu. Vzhledem k tomu, že výše Rekapitalizace, tj. výše splacené jistiny a výnosů investorů do Konstrukční fáze úvěru Upvest, závisí na budoucím zájmu investorů Upvest o vstup do Provozní fáze, nelze zaručit, že v moment Rekapitalizace dojde k úplnému splacení původních participací investorů Konstrukční fáze. V případě neúplné Rekapitalizace bude nesplacená část participací pokračovat ve financování projektu do Provozní fáze a bude splacena k předpokládanému datu splacení, 30.10.2026, formou nahrazení úvěru Upvest akcionářskou zápůjčkou, případně až k datu formální konečné splatnosti, 31.05.2028. V případě, že k datu 30.10.2026 nedojde ke splacení úvěru Upvest, navyšuje se čistý výnos pro investora o 4,0 % p.a. na 12,50 – 13,00 % p.a.
Mezi hlavní potenciální rizika úvěru řadíme kreditní riziko protistran nájemních smluv, nedodržení podmínek ze strany generálního dodavatele stavby a možné implikace na nájemní smlouvy či nájemní vztahy a riziko splacení úvěru z prodeje aktiva či refinancováním jiným seniorním úvěrem.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení řádného vlastnictví nemovitostí úvěrovaným, kontrolu projektové společnosti a mateřské společnosti, nájemních smluv, úvěrového vztahu se seniorním věřitelem a rozsah dodávky generálního dodavatele stavby a s tím spojené záruky a pojištění díla.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na kontrolu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby, standardů dle uzavřených nájemních smluv, technické stránky nájemních smluv, fáze rozestavěnosti a projektových pozemků.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.