- Výnos: 8,5% p.a.(investice pod 1 milion Kč); 9% p.a. (investice nad 1 milion Kč)
- Minimální výše investice: 5000 Kč
- Cílová doba splatnosti: Q2 2023
- LTV: 75%
Participace na seniorním zajištěném úvěru projektu spočívajícím ve vybudování infrastruktury (zasíťovaní) pozemků budoucího obchodního centra v Jindřichově Hradci („OC“) a následného prodeje dílčích parcel v rámci OC, na kterých budou jednotlivými subjekty vystavěny retailové prodejny – projekt aktuálně disponuje zasmluvněnými výnosy (na základě budoucích kupních smluv) za prodej pozemků se subjekty Lidl, Unihobby, XXXLutz (Möbelix), kteří v OC vybudují své prodejny, a zároveň je developer v jednání o prodeji dalších pozemků (zasmluvnění jejich prodeje je podmínkou čerpání úvěru Upvest, viz. níže podmínky čerpání). Seniorní úvěr Upvest v souhrnné výši až 246,3 mil. Kč je poskytován za účelem (i) refinancování současného překlenovacího úvěru Upvest (který byl poskytnut za účelem nákupu pozemků projektu a výstavby vnějšího kruhového objezdu, který napojuje OC na veřejnou komunikaci – již zkompletováno) až do výše 154,5 mil. Kč („Tranše A), (ii) financování stavebních nákladů na základě smluv o dílo pro realizaci infrastruktury, tj. inženýrských sítí (vč. přeložek), retenční nádrže, zhutnění půdy, hrubých terénních úprav a vybudování povrchových komunikacích na pozemcích OC (souhrnně „Projekt Zasíťování“) až do výše 71,4 mil. Kč („Tranše B“), a (iii) hrazení režijních nákladů projektu („soft costs“) až do výše 20,4 mil. Kč („Tranše C“). Úroky s jistinou jsou splatné jednorázově či po částech nejpozději k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 30.06.2024. Předpokládané datum splatnosti bylo stanoveno na 15.05.2023.
Úvěr Upvest bude zajištěn zástavním právem k pozemkům výstavby projektu, zástavními právy k obchodním podílům úvěrovaného, zástavním právem k projektovému účtu úvěrovaného, zástavním právem k podřízeným pohledávkám a notářským zápisem k přímé vykonatelnosti dluhu. Splatnost veškerých ostatních dluhů a závazků úvěrovaného bude podřízena splacení úvěru Upvest.
Projekt disponuje pravomocným územním rozhodnutím pro výstavbu OC (infrastruktura a retailové jednotky) a veškerými stavebními povoleními pro realizaci Projektu Zasíťování. Záměrem developera je zasíťovat pozemky v rámci OC pro účely následného prodeje zasíťovaných parcel zájemcům (retailistům), kteří následně na své náklady zrealizují výstavbu jednotlivých prodejen: obchodní pasáže, potravinářského supermarketu, hobby prodejny, prodejny nábytku a drive-in zóny. Tento obchodní model, pod kterým developer OC připraví pozemky lokality pro jednotlivé retailisty, či další developery, kteří realizují následnou výstavbu prodejen samostatně je na trhu běžný a standardní. Součástí projektu je i prodej pozemků určených dle územního plánu pro skladování a výrobu (dále jako pozemky pro logistiku), které sousedí s pozemky OC. Pro splacení seniorního úvěru není s prodejem těchto pozemků uvažováno, nicméně Upvest k nim bude mít zřízeno zástavní právo a stejně tak jsou zahrnuty v kalkulaci minimálních prodejních cen a potažmo ve výpočtu LTV.
Úvěr Upvest je strukturován tak, že k rozčerpání úvěru Upvest a následně po celou dobu úvěrového vztahu musí úvěrovaný splňovat následující podmínku: Zasmluvněná výše budoucích výnosů (na základě budoucích kupních smluv) musí být rovna nebo vyšší než úvěrový rámec Upvest (vyjma Tranše C pro soft costs) vč. předpokládaných úroků. Pro čerpání Tranše C úvěru musí úvěrovaný prokázat další zasmluvněné výnosy nad rámec této výše. Minimální výnosy projektu jsou stanoveny na 357,6 mil. Kč bez DPH a jsou pro developera závazné. Prodej jakékoliv lokality (pozemku) projektu musí být předem schválen Upvest, což znamená, že budoucí kupní cena musí být v souladu s minimálními výnosy a nesmí klást nestandardní podmínky pro uzavření kupní smlouvy a výplaty kupní ceny na developera. Celkový ROIC projektu odhadujeme na 1,37x bez zahrnutí finančních nákladů a 1,26x po zahrnutí finančních nákladů. Odhadovaná vstupní výše LTV je odhadována na 57,7 %, přičemž maximální limit LTV je v úvěrové smlouvě stanoven na 75,0 %.
Právní prověrka v této fázi neidentifikovala skutečnosti, které by znemožnily poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení smluvních vztahů úvěrovaného, povolovacích procesů, kupní smlouvy na pozemky projektu, kontrolu znění budoucích kupních smluv s retailisty, znění smluv o dílo a případných dalších právních rizik. Jakožto podmínkou čerpání úvěru Upvest bude také kladné vyhodnocení úkonů jako revize vydaných stavebních povolení (opětovná kontrola z důvodu menších dílčích úprav od poslední prověrky a získání dalších dílčích stavebních povolení pro realizaci projektu), kontrola smlouvy o dílo z právního hlediska a kontrola nově uzavřených budoucích kupních smluv.
Technická prověrka v této fázi také neidentifikovala skutečnosti, které by znemožnily poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na posouzení realizovatelnosti projektu zahrnující posouzení povolovacích procesů a případná další technická rizika. Jakožto podmínkou čerpání úvěru Upvest bude také kladné vyhodnocení úkonů jako revize vydaných stavebních povolení (opětovná kontrola z důvodu menších dílčích úprav od poslední prověrky a získání dalších dílčích stavebních povolení pro realizaci projektu), kontrola smlouvy o dílo z technického hlediska a kontrola nově uzavřených budoucích kupních smluv.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme především konstrukční riziko, jelikož i přes pevnou cenu a závazný harmonogram dle smluv o dílo může dojít k nedodržení těchto podmínek stavebními dodavateli a s tím související riziko vypovězení budoucích kupních smluv retailisty . Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.