- Výnos:
- >= 5 000 Kč = 11% p.a.
- >= 100 000 Kč = 11,5% p.a.
- >= 250 000 Kč = 12% p.a.
- Minimální výše investice: 5000 Kč
- Cílová doba splatnosti: 31.10.2027
- LTV: 82%
Participace na mezaninovém úvěru s čistým výnosem 11,5 – 12% p.a. pro obchodní centrum v pražských Řepích („OCŘ“) o 14.562 m2 NLA, které je aktuálně z 84 % obsazeno na základě podepsaných nájemních smluv s nájemci zahrnujících mj. Policie ČR, Dr. Max, Albert, Česká Pošta, Action, či Pepco. OCŘ je komplexně zrekonstruovaná nemovitost (znovu-otevřená v květnu 2022), projekt rekonstrukce probíhal převážně během pandemie Covid.
OCŘ je Upvestem vnímáno jako klasické „sídlištní“ obchodní centrum, které je kotveno nájemci, kteří pro rezidenty dané lokality z velké části poskytují nezbytné produkty a služby typu potravinářské prodejny, pošty, drogerie, lékárny, kadeřnictví apod. OCŘ je situováno přímo na frekventované zastávce MHD a svým postavením je „průchozí“ budovou – tj. rezidenti lokality OCŘ prochází jakožto zkratkou do dalších částí sídliště Řepy.
Největším nájemcem objektu je Policie ČR, která má v nemovitosti svojí služebnu, druhým největším nájemcem je lékárenský řetězec Dr. Max, který má v OC přes 1.500 m2 kanceláří a laboratorních prostor. Jsme názoru, že hlavní základna nájemců OCŘ je velmi rezilientní vůči případným negativním makroekonomickým vlivům, které by měly za následek změny ve spotřebním chování.
Účelem mezaninového úvěru Upvest je refinancování kapitálové struktury projektu a splátka faktur generálního dodavatele, jež realizoval rekonstrukci OC. Vlastníkem OCŘ je brněnská developerská společnost Trikaya.
Investor do OCŘ nepodstupuje povolovací, či konstrukční riziko – jedná se o nově zrekonstruovanou nemovitost, jež byla v tomto roce znovu-uvedena do plného provozu. Klíčová rizika, které investor podstupuje jsou: (i) provozní riziko, plynoucí z možného vypovězení nájemních smluv (i přes sankce) nájemci, zasmluvňování volných obchodních jednotek; a (ii) riziko refinancování, které spočívá v eventualitě, že v moment, kdy se úvěr Upvest stane splatným, bude hodnota aktiva nedostačující pro jeho úplné splacení respektive refinancování bankovním úvěrem, přičemž toto může nastat z důvodu provozních problémů aktiva (bod (i)), a/nebo z důvodu změny sentimentu na kapitálových trzích. Pro bližší analýzu rizik investice viz. sekce Investiční rizika níže.
Vstupní LTV úvěru Upvest (při externí valuaci) činí 82 % přičemž maximální limit ukazatele LTV dle úvěrové smlouvy činí 90 %. Upvest vyhotovil v rámci komerční prověrky také interní, konzervativnější valuaci aktiva na základě které činí vstupní LTV 88 %. Vstupní hodnota ukazatele Debt Yield činí 7,2 %, přičemž minimální limit ukazatele Debt Yield dle úvěrové smlouvy činí 6,4 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení nabývacích titulů aktiva, dále na kontrolu pozemků, kolaudačních souhlasů, pojištění, mateřské společnosti úvěrovaného, seniorní úvěrové smlouvy, nájemních smluv a dalších potencionálních právních rizik.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na technický stav OC s ohledem na nedávno dokončenou rekonstrukci včetně kontroly záruk generálního dodavatele stavby, prověření nájemních smluv z technického hlediska, zhodnocení technického standardu nájemních prostor OC, dále na kontrolu veřejnoprávních povolení pro provoz OC, řádného napojení OC na inženýrské sítě či vyhodnocení operativních nákladů OC.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme provozní riziko spjaté s eventuálním snižováním zasmluvněného příjmu z nájmu z důvodu výpadku nájemních smluv či neschopnosti znovu-pronajmout jednotky po vypršení nájemních smluv, dále riziko vysoké zadluženosti a riziko refinancování či měnové riziko z důvodu kombinace příjmu denominovaného v EUR i CZK.
Reporting investorům bude probíhat na pololetní bázi.