- Výnos: 6,20 % p.a.
- Minimální výše investice: 5000 Kč
- Cílová doba splatnosti: 06/2022
- LTV: 85,0
Nabízíme participaci na financování akvizice funkčního obchodního centra v Hradci Králové – Kuklenech („OC Kukleny“). Překlenovací mezaninový úvěr je poskytován za účelem úhrady části kupní ceny nemovitostí developerem Traxial a.s. („Developer“) od stávajícího vlastníka Albert Česká republika, s.r.o. („Albert“). Seniorní překlenovací úvěr bude s největší pravděpodobností poskytován Komerční bankou a.s. Po dobu trvání úvěrů bude platná nájemní smlouva s Albertem a dalšími menšími nájemci, Albert však garantuje výši hrazeného nájemného od všech nájemců developerovi. V následující fázi projektu, tedy až po splacení úvěru od Upvest je plánována kompletní rekonstrukce obchodního centra, případně dostavba retail centra na přilehlém parkovišti.
Úvěr Upvest je poskytován pro období nepřerušeného provozu OC Kukleny až do zahájení rekonstrukce. Výplata úroků bude probíhat měsíčně, jistina je splatná jednorázově k datu konečné splatnosti úvěru, tedy 14.07.2022. Rekonstrukce bude započata až po získání stavebního povolení a splacení úvěru Upvest. Developer obdobné transakce s Albertem již úspěšně realizoval a jedná se tak o opakování již realizovaného obchodního modelu.
Aktuální predikovaná výše ukazatele ICR činí 3,50. To znamená, že provoz obchodního centra dle uzavřené nájemní smlouvy s Albertem po odečtení provozních nákladů, daní a splátek úroků seniorního úvěru, by měl generovat více než 3,5krát vyšší volné peněžní toky, než činí pravidelná splátka úroků na úvěru Upvest. Jedním z důvodů pro relativně vysokou hodnotu ukazatele ICR je skutečnost, že po dobu úvěrového vztahu neprobíhají pravidelné splátky jistiny seniorního úvěru, pouze úhrady pravidelných úroků. Odhadovaná výše LTV v průběhu trvání úvěru je 80,4 %. Maximální limit LTV je v úvěrové smlouvě stanoven na 85,0 %.
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení všech smluvních vztahů uzavíraných s Albertem.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na aktuální stav nemovitosti, kontrolu transakční dokumentace po technické stránce a odhad nákladů budoucí rekonstrukce (pro posouzení reálnosti splacení úvěru Upvest refinancováním).
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při navýšení provozních i kapitálových nákladů až o 6,2 mil. Kč ročně (nad rámec predikované výše nákladů 4,7 mil. Kč ročně), budou volné peněžní toky dostatečné pro úhradu úroků Upvest. Dále jsme se zaměřili na posouzení budoucího stavu po dokončení rekonstrukce a odhad výše navazujícího financování (v souvislosti s refinancováním tohoto úvěru). Ze závěrů této analýzy hodnotíme, že možnost splacení úvěru formou refinancování je proveditelná.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme riziko spjaté s refinancováním úvěru před zahájením rekonstrukce obchodního centra, riziko nesplacení jistiny úvěru či riziko nesplacení úroků. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.