- Výnos: 6,50 % p.a. (pro členy investičního klubu do 29.10. 6,80%)
- Minimální výše investice: 5000 Kč
- Cílová doba splatnosti: 07/2024
- LTV: 73,00
Participace na úvěru poskytovaném za účelem financování realizace rezidenční části pražského projektu Hagibor – budova Gamma developerské skupiny CRESTYL.
Úvěr je poskytován primárně za účelem financování části kupní ceny pozemků projektu, které nyní disponují územním rozhodnutím. Úvěr bude v první fázi zajištěn zástavním právem prvním v pořadí k pozemkům projektu při vstupním LTC 51,7 %. Po získání stavebního povolení, podpisu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavebních prací a uzavření smlouvy o úvěru se seniorním věřitelem dojde k zániku zástavního práva a úvěr bude podřízen výlučně úvěru seniorního věřitele. Pokud by ke splnění výše uvedených podmínek nedošlo ani ke 31.10.2022, pak je povinností developera úvěr nejpozději do 31.12.2022 splatit a až do splacení úvěru by měl Upvest zřízeno zástavní právo k pozemkům projektu. Úvěrová smlouva klade konkrétní podmínky na parametry stavebního povolení, smlouvy o dílo a bankovní úvěr, které jsou podrobněji uvedeny v této analýze. Úvěrový vztah je tedy nastaven tak, aby až v momentě, kdy jsou pevně zasmluvněné hlavní náklady projektu a potvrzeny budoucí tržby projektu, došlo k podřízení úvěru bankovnímu financování. Následně dojde k zahájení stavební realizace projektu a po jeho dokončení bude z prodejů jednotek projektu splacen nejprve bankovní úvěr a poté mezaninový úvěr.
Kromě mezaninového úvěru Upvest developerovi poskytuje rovněž juniorní úvěr, který je za dále specifikovaných podmínek plně podřízen mezaninovému i bankovnímu úvěru a je poskytován za obdobným účelem. Tento juniorní úvěr nebude předmětem veřejného fundraisingu, ani této analýzy.
Jde o druhou etapu rozsáhlého projektu Hagibor. V rámci této etapy bude realizováno 120 bytových jednotek a 18 ateliérů. Minimální povolené tržby projektu činí 1 159,1 mil Kč a maximální povolené náklady 958,8 mil. Kč. Předchozí etapy realizované developerem v rámci lokality byly již z významné části zarezervovány či zasmluvněny, rovněž financovaný projekt Gamma disponuje předprodeji v objemu cca 27 % z minimálních tržeb. Rentabilitu projektu za předpokladu dodržení sjednaných parametrů hodnotíme jako vyšší než standardní.
Z výnosů projektu bude nejprve splacen seniorní věřitel a následně mezaninový úvěr Upvest a finálně pak juniorní úvěr Upvest. Úroky jsou v průběhu úvěrového vztahu kapitalizovány a jsou splatné společně s jistinou nejpozději k datu konečné splatnosti. Jistina může být splacena jednorázově nebo průběžně. Předpokládaná splatnost je přibližně 32 měsíců, úvěr může být splacen nejpozději dne 31.01.2026.
Developer má na základě úvěrové smlouvy mimo jiné povinnost dodržovat finanční plán projektu, který zahrnuje jak výnosovou, tak i nákladovou stránku projektu. Úvěrová smlouva stanovuje minimální průměrné prodejní ceny (určené jako jednotkové ceny za m2 prodejní plochy nebo za kus) a zároveň nejvýše přípustné náklady řazené dle hlavních položek. Stejně tak úvěrová smlouva klade restrikce na parametry smlouvy o dílo (maximální pevná cena, doba realizace díla apod.), smlouvy o úvěru s bankou (minimální výše úvěru a maximální finanční náklady), tak i na podobu stavebního povolení (minimální prodejní plochy).
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by významně ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení právního stavu pozemků projektu, smluvních vztahů projektové společnosti (včetně plánované akvizice) a dokumentace uzavírané s koncovými klienty projektu.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by zásadně ohrožovaly poskytnutí úvěru. Určitými riziky technického rázu může být povolovací riziko (termín získání stavebního povolení), dekontaminace zeminy v rámci přípravy staveniště nebo výše přímých stavebních nákladů. Tato rizika jsou v úvěrové smlouvě kontrolována povinnostmi developera, rozsahem zajištění úvěru a výší poskytovaného úvěru ve vztahu k hodnotě projektu (LTV), přičemž hodnota projektu byla určena nezávislým odhadem technického a komerčního poradce Savills.
Ze závěrů citlivostní analýzy vyplývá, že i při poklesu prodejních cen o více než 21 % pod minimální povolené prodejní ceny a bez změny ostatních předpokladů lze očekávat splacení úvěru Upvest včetně příslušenství. Rovněž zvýšení přímých stavebních nákladů až o 25 %, případně prodloužení doby realizace projektu o 12 měsíců by bez změny ostatních podmínek nemělo ohrozit splacení úvěru. Citlivostní analýza však znázorňuje změnu pouze v jednom parametru, při výrazné změně jednoho parametru lze očekávat i změnu v ostatních parametrech a výsledek analýzy tak může být zavádějící.
Mezi hlavní rizika této investiční příležitosti řadíme riziko povolovací, riziko zvýšení investičních nákladů (zejména stavebních nákladů) a riziko budoucího vývoje cen v lokalitě. Nejedná se však o vyčerpávající výčet rizik projektu, kterých je mnohem více.
Reporting investorům bude probíhat na kvartální bázi.