- Výnos: 7,00 % p.a. (pro členy investičního klubu do 21.03.2022 7,25%)
- Minimální výše investice: 5000 Kč
- Cílová doba splatnosti: 12/2025
- LTV: 65,70
Participace na mezaninovém financování výnosové nemovitosti, administrativního areálu v Praze 3 – Nagano Park. Mezaninový úvěr je poskytován za účelem refinancování části vlastních zdrojů developera GEOSAN HOLDING (EUROPE) Ltd. – mateřskou společností developerské skupiny Geosan Development (souhrnně „Geosan“) – jenž Nagano Park koupil v roce 2018 od realitní společnosti Red Group. Akvizice byla financována seniorním financováním od České spořitelny a.s. („Seniorní věřitel“). Vstupní hodnota LTV pro úvěr Upvest činí 65,7 % a odhadované ICR na následující rok činí 2,4x.
Nagano Park se skládá ze 4 kancelářských budov a jedné budovy datového centra (Telehouse). Areál je momentálně stabilizovaný při obsazenosti zhruba 94 %. Největší nájemce, CETIN, jehož podíl na celkovém nájmu komplexu činí 16,7 %, nicméně oznámil, že k expiraci své nájemní smlouvy 30.4.2023 nebude v areálu setrvávat a budoucí využití objektu Telehouse bylo tudíž jedním z hlavních bodů komerční analýzy.
Předpokládané splacení úvěru Upvest, společně se seniorním úvěrem, se uskuteční formou refinancování celkového dluhu aktiva k 31.12.2025, což je konečná splatnost seniorního úvěru. Výplata úroků bude probíhat ročně. Jistina úvěru je splatná nejpozději k datu konečné splatnosti úvěru, tedy k 31.01.2026.
Mezi hlavní rizika úvěru řadíme vyšší koncentraci expirací nájemních smluv v období 2023-2024, což má zároveň za následek kratší WAULT objektu. Zhruba 53 % momentálně zasmluvněného nájmu expiruje do 31.12.2023 a dalších 20 % do 31.12.2024. Do předpokládané splatnosti úvěru Upvest expiruje přes 86 % momentálně zasmluvněného nájmu. Vedle analýzy bonity nájemců bude tedy pro úvěr Upvest klíčová schopnost úvěrovaného aktivně a efektivně prodlužovat nájemní smlouvy se stávajícími nájemci, popřípadě zabezpečit na trhu nové nájemce. Z pohledu Upvest je toto riziko mitigováno / adresováno (i) krátkou, nicméně úspěšnou historií Geosanu v rámci správy areálu (obsazenost zvýšena o zhruba 24 % během 3 let vlastnictví), (ii) validací lokality a nabízeného kancelářského produktu v areálu (vážená průměrná doba pronájmu přesahuje 9 let) a (iii) posouzení dopadů změn hlavních provozních předpokladů, jako je pokles tržního nájemného, snížená dostupnost potencionálních nájemců na trhu a tudíž delší období k zasmluvnění uvolněných prostor, nebo vyšší permanentní neobsazenost na schopnost projektu generovat dostatečné peněžní toky a na hodnotu aktiva (bližší informace v sekci Scénářová analýza).
Právní prověrka neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Důraz byl kladen na posouzení řádného vlastnictví nemovitostí úvěrovaným, kontrolu projektové společnosti, nájemních smluv, či úvěrový vztah se Seniorním věřitelem.
Technická prověrka také neidentifikovala skutečnosti, které by ohrožovaly poskytnutí úvěru. Hlavní důraz v rámci technické prověrky byl kladen na aktuální stav nemovitosti, kontrolu nájemních smluv po komerční a technické stránce a zpracování znaleckého ocenění nemovitosti.
Reporting investorům bude probíhat na pololetní bázi.