Indemo je nová P2P platforma, která má v rámci P2P originální produkt a od mnoha dalších konkurentů se odlišuje. Konečně tak – po velmi dlouhé době – můžu zase napsat, že tu máme svěží nabídku, která vypadá atraktivně a která mě zaujala natolik, abych ji vyzkoušel a podělil se o své zkušenosti.
Jako obvykle přidám poznámku na okraj, že recenzuji pouze platformy, na kterých také sám aktivně investuji. Přehled mých P2P investic můžete sledovat v mých P2Preportech.
Představení platformy a její nabídka
Indemo je mladou platformou s možností investovat do peer-to-peer (P2P) půjček zajištěných nemovitostí. Oficiálně spuštěna byla v listopadu 2023, ale práce na ní probíhají již od roku 2021. Ačkoliv je právně (pro P2P tak trochu již tradičně) situována v Lotyšsku (kde má i platnou licenci LNB), soustředí se na španělský trh.
Pro ty, kteří se rádi dívají více do hloubky je pak dobrou zprávou fakt, že finanční reporty společnosti Indemo jsou zveřejňovány každý rok a jsou také nezávisle auditovány auditorskou firmou Crowe. Ta patří do skupiny BIG10, takže nejde o rádoby auditory tak, jak je známe odjinud.
A teď už k tomu hlavnímu. Platforma nabízí dva hlavní investiční produkty – hypotéky a diskontované dluhové investice (DDI – Discounted Debt Investments), což jsou jinými slovy nesplácené půjčky.
Nabídka hypotečních úvěrů platformy poskytuje stabilní a spolehlivou investiční možnost, jejíž výnosy dosahují až 10 %. Tyto investice zajištěné nemovitostmi představují osvědčenou cestu v oblasti investic do nemovitostí známou z mnoha jiných platforem a společností. Zajímavostí k hypotékám je, že jsou podloženy bankovními společnostmi, nikoliv tedy nebankovními poskytovateli tak, jak jsme zvyklí ze všech ostatních platforem. Jde tak o konzervativní a bezpečnější investici, která ale nepřináší nic nevídaného a originálního.
To druhá skupina investic je daleko zajímavější. DDI je jedinečný investiční model. Zaměřuje se na úvěry původně poskytnuté bankami ze Španělska, u kterých původní dlužníci nespláceli své závazky. To platformě umožňuje nabízet tyto zajištěné úvěry s výraznými slevami. Jedná se samozřejmě o rizikovější investici, ale zase s daleko vyšším potenciálem zisků. A hlavně je to zcela nový produkt, ke kterému se jako malý hráč normálně nemáte šanci dostat, protože jde vše přes velké instituce.
Díky tomuto postupu mají investoři možnost dosáhnout průměrného ročního výnosu 15,1 % – což je v rámci P2P velmi slušné.
Diskontované dluhové investice podrobněji
Tradiční banky se často potýkají s nesplácenými úvěry, u nichž dlužníci neplní své závazky ke splácení. Tyto úvěry zajištěné nemovitostmi se na trhu prodávají za výrazně snížené ceny. Spolupracující partneři společnosti Indemo – profesionální účastníci trhu s pohledávkami – využívají této příležitosti tím, že tyto úvěry nakupují a nabízejí investorům prostřednictvím platformy Indemo.
Přitažlivost zlevněných pohledávek spočívá ve značném zlevnění oproti tržní hodnotě nemovitosti. Sleva se často pohybuje kolem 40-50 %. Tato sleva poskytuje investorům značnou rezervu, která snižuje rizika a zároveň zvyšuje potenciální výnosy. Když je nemovitost spojená s dluhem nakonec prodána za tržní hodnotu, investoři mohou získat pozoruhodný výnos, který obvykle poskytuje vysoké dvouciferné výnosy za 12-18 měsíců.
Struktura půjček na Indemo
Když investujete na Indemo, investujete do cenného papíru s názvem Note. Každá Note se skládá z osmi jednotlivých nemovitostních úvěrů. Jakmile je připojená nemovitost prodána za tržní hodnotu, investor obdrží 50% podíl na zisku z rozdílu mezi diskontovanou cenou zaplacenou za dluh a výnosem z prodeje nemovitosti. Vypořádání probíhá po jednotlivých úvěrech, může se tedy stát, že z Note budete mít splaceny 3 případy a dalších 5 ještě poběží.
Notes jsou vydávány podle schváleného prospektu EU a zde na ně dohlíží centrální banka Lotyšska. Všechny vydané Notes jsou registrovány v centrálním depozitáři NASDAQ CSD.
Každá nabízená nemovitost je před zveřejněním na platformě přezkoumána. To zajišťuje, aby její hodnota odpovídala aktuálním tržním podmínkám. Tento proces je realizovaný za pomoci nezávislých odhadců a předchází případným rozporům v ocenění. Podotknout je ještě potřeba, že počáteční ocenění, due diligence a následnou obsluhu a vymáhání pohledávek neprovádí přímo tým Indemo, ale profesionální obslužná společnost s oprávněním španělské banky, se kterou společnost Indemo spolupracuje.
Investování a výběr investice
Při volbě té správné investice zajímají investory nejvíce ukazatele PTV a Flow.
Poměr ceny k hodnotě (PTV) představuje diskont, s nímž je nemovitost pořízena ve srovnání s její tržní hodnotou. Obvykle se tento diskont pohybuje mezi 40-50 %, což vytváří značnou rezervu, která zvyšuje bezpečnost těchto investic. Čím nižší je PTV, tím pro investora lépe a tím vyšší šance, že i při zhoršených tržních podmínkách prodej nemovitosti pokryje celou investici a přinese zisk.
Flow procento udává, jak blízko je splatnost Note, což znamená, kdy můžete očekávat výnosy z prodeje podkladové nemovitosti. Vyšší procento flow znamená, že se Note blíží k dokončení a vaše zisky a výnosy jsou blíže realizaci. Samozřejmě se jedná pouze o odhad nejpravděpodobnějšího vývoje případu. Flow totiž nezohledňuje případné předsoudní dohody. V důsledku toho vždy existuje možnost, že podkladový majetek může být realizován rychleji, než udává procento flow.
Názorný flow diagram pak ukazuje, v jaké fázi aukce/prodeje se ta která nemovitost nachází.
Tím však podklady, které dostává investor k dispozici, pouze začínají.
Investoři na platformě mají po zalogování přístup k podrobným informacím o každé uveřejněné nemovitosti, včetně mapky a odkazu na Google mapy, hodnoty a stavu související nemovitosti. To podporuje transparentnost a nabízí investorům pobývajícím v dané lokalitě třeba na dovolené, jít se na vlastní oči podívat, do čeho že jsem to investoval.
K investování by vás ještě mohlo zajímat, že minimální investice do jedné Note je 10 Eur. Investovat je možné ručně nebo pomocí jednoduchého autoinvestu.
Sekundární trh je aktuálně ve vývoji a bude nasazen během následujících měsíců. V současnosti je tak potřeba počítat s tím, že investice je nelikvidní a nemůžete z ní vystoupit předčasně.
Nabídka půjček
Na platformě byly doposud listovány pouze Notes složené z nesplácených úvěrů (DDI). U těch platforma uvádí očekávaný výnos 15,1% p.a.. Proč právě toto číslo a jak k tomu tým z Indemo dospěl?
Vše vychází ze scénářů, které modelují předpokládaný vývoj trhu. S jakými scénáři Indemo počítá a jaké jsou v takových případech očekávané výnosy, ukazuje názorně tato tabulka:
Nejhorší – stresový scénář předpokládá, že není možné vymáhat dluh od dlužníka prostřednictvím předsoudního vyrovnání a že není možné prodat zastavené nemovitosti v dražbě za tržní cenu. Po dvou letech od data investice zastavené nemovitosti převezme úvěrová společnost, která je během 18 měsíců prodá na volném trhu se zápornou cenovou dynamikou. Ceny nemovitostí klesnou během 3,5 roku v průběhu výše uvedeného procesu o 44,3 % odhadní hodnoty, což je maximální pokles cen nemovitostí ve Španělsku během hypoteční krize v období od března 2008 do září 2014. Scénář zohledňuje daně a poplatky za dražbu a také provizi za zprostředkování prodeje nemovitosti.
Nepříznivý scénář předpokládá, že není možné dluh od dlužníka vymoci prostřednictvím předsoudního vyrovnání. Po dvou letech od data investice prodá úvěrová společnost zastavené nemovitosti v dražbě za cenu, která je o 15 % nižší než odhadní cena. Scénář zohledňuje daně a poplatky spojené s dražbou.
Mírný scénář předpokládá, že dojde k předsoudní dohodě s dlužníky, podle níž dlužníci uhradí 90 % svých nesplacených závazků (včetně naběhlých úroků a sankcí) do 18 měsíců od data investice. Příznivý scénář předpokládá, že dojde k předsoudnímu ujednání s dlužníky, podle kterého dlužníci uhradí 90 % svých nesplacených závazků (včetně naběhlých úroků a sankcí) do 9 měsíců od data investice.
Příznivý scénář předpokládá, že dojde k předsoudnímu ujednání s dlužníky, podle kterého dlužníci uhradí 90 % svých nesplacených závazků (včetně naběhlých úroků a sankcí) do 9 měsíců od data investice.
Kromě dluhových investic Indemo teoreticky nabízí také investice do hypotečních úvěrů. Ty mají nabízet výnos 10% p.a., nicméně zatím nebyla žádná takováto nabídka zveřejněna.
Mé portfolio na Indemo
Teoretické výnosy už tedy známe, ale jaká je praxe? Počátkem dubna 2024 došlo k prvnímu úspěšnému prodeji nemovitosti na platformě.
„The first debt repayment has impacted 65% of our investor community and generated EUR 246,000 in cash. Thirty Notes funded on Indemo had exposure to this particular debt repaid. The actual return on investment of investors‘ portfolios has varied from 22% to 118% per annum.„
První splacený dluh se týkal 65 % naší investorské komunity a přinesl jim 246 000 EUR v hotovosti. Expozice vůči tomuto konkrétnímu dluhu byla splacena u třiceti Notes financovaných na Indemo. Skutečná návratnost investic do portfolií investorů se pohybovala od 22 % do 118 % ročně.
Sám jsem v ní měl také zainvestováno, a to dokonce v rámci hned 4 Notes. Výnos se liší v závislosti na datu investice (výnos je pro všechny investice stejný, tudíž při kratší době držení roční procentuální zisk roste).
Výsledek je to velice pěkný. Jedná se ovšem o první případ, nejrychleji ukončený a dá se očekávat, že další případy budou mít návratnost o něco nižší. Samotné InDemo pak zmiňuje, že v průměru je rozumné očekávat právě jimi vypočítaný výnos 15,1%. Na širší závěry ohledně výnosů je tak ještě brzy a vyvozovat můžeme až po ukončení většího množství případů.
Ukončený případ je mimochodem velmi dobře popsaný na blogu InDemo a investorům objasní i řadu dalších nuancí.
Obdrženou částku jsem obratem reinvestoval a moje vždy aktuální investice nejen na Indemu, ale také ostatních P2P platformách můžete pravidelně sledovat v rámci mých transparentních P2Preportů.
Registrace
Pokud jste dočetli až sem a povídání o Indemo vás zaujalo, je na místě přemýšlet o vlastní registraci a vyzkoušení si platformy na vlastní kůži.
Registrace na Indemo zkušenějšího investora ničím nepřekvapí. Kromě mailu a jeho potvrzení na vás čeká dotazník na doplnění daňové rezidence (včetně vašeho tax number (tzn. rodného čísla)), výběru povolání a pak test přiměřenosti investic, tak jak ho znáte z každé jiné regulované investiční služby (test znalostí, vaše zkušenosti s investováním, vaše finanční situace a konečně vaše investiční cíle na Indemo).
Následné ověření totožnosti probíhá přes osvědčenou službu Veriff. Tento proces zahrnuje ofocení vydaného průkazu totožnosti a následné selfie. Platforma Veriff pak zajišťuje, aby během tohoto procesu ochránila vaše osobní údaje.
Nabít účet si můžete například SEPA převodem, žádné poplatky zde nehrozí. Akceptovanou měnou jsou pouze EURa. Účet je pojištěn do vkladu 20 tisíc EUR podle evropské regulace. Indemo využívá LHV Bank, banku, která umožňuje okamžité převody SEPA, takže jakmile začnou okamžité SEPA platby podporovat i české banky, měly by vklady probíhat okamžitě.
V mém případě šel celý proces registrace a zprovoznění účtu hladce a neřešil jsem žádný zádrhel.
Co se dodatečného zabezpečení účtu týče, Indemo nabízí dvoufázové ověřování ve spolupráci s aplikací Google Authenticator.
Pokud se zaregistrujete, doporučuji také začít sledovat Telegram kanál společnosti, kde je Indemo velmi aktivní nejen v komunikaci s investory, ale také v oznamování novinek na platformě.
Indemo – bonus k první investici
Od 01.09.2024 je spuštěna kampaň FastTrack, kdy investoři obdrží při každé investici nově vložených prostředků cashback odpovídající aktuální úrokové míře Evropské centrální banky. Bonus je odstupňován také výší investic a pro nově registrované uživatele, kteří při registraci zadají do pole „promo code“ heslo „P2Ptrh“, je také drobně navýšen. K uplatnění je třeba prokliknout se skrze tlačítko s unikátním odkazem níže.
Registrací tak podpoříte jak P2Ptrh, tak přidružené P2Pfórum.
V případě, že budete chtít zaslat aktuální informaci o bonusu či si ověřit zda v danou chvíli neexistuje lepší nabídka, napište nám a my vám rádi dáme vědět na email.
Shrnutí platformy Indemo – výhody, nevýhody
Výhody
- Zajímavý investiční produkt odlišující se od konkurence – dobrá příležitost diverzifikovat své investice.
- Půjčky jsou zajištěné nemovitostí s nízkým PTV, přesto nabízí nadprůměrné výnosy = dobrý poměr výnos x riziko.
- Moderní uživatelské rozhraní se spoustou informací ke každé investici.
- Platforma je regulovaná platforma s licencí centrální banky. InDemo je auditované renomovanou společností Crowe.
Nevýhody
- Platforma je stále velmi mladá.
- Chybějící možnost vystoupit z investice předčasně (na sekundárním trhu se pracuje, ale zatím není k dispozici).
- Možnost investovat pouze v Eurech, směna na platformě není možná.
- Omezená nabídka nemovitostí, ty se v Notes opakují. Pokud naskočí noví investoři, bude nutné nabídku rozšiřovat rychleji.
Závěr
Indemo nabízí odlišný produkt od řady jiných P2P platforem. Na první pohled je složitější, ale s kvalitním zajištěním a nižším rizikem než spotřebitelské půjčky zajištěné pouze „dobrým slovem“ poskytovatele.
Pro investory, kteří by rádi diverzifikovali do realitního sektoru se jedná o velmi dobrou příležitost, jak rozložit své portfolio a alokovat také geograficky do Španělska.
Platforma je stále velmi mladá, volí zatím pomalejší rozjezd s důrazem na transparentnost. Čeká ji ale ještě dlouhá cesta a mnoho překážek. Právě rozvoj krok za krokem ve mně však budí daleko vyšší důvěru než jinde upřednostňovaný překotný rozvoj a soustředění se především na nábor co nejvíce investorů. Sám budu Indemo pozorně sledovat a svoji, zatím menší, investici trochu navýším.
Přejít přímo na Indemo můžete zde.
Zbyněk
Další odkazy:
- Prezentace od tvůrců Indemo – představení platformy
- Ukázka prezentace k uvedení nové nemovitosti do nabídky
- Prezentace od tvůrců – jak fungují diskontované dluhové investice
- Stránka o Indemo na P2Ptrhu
- Diskuze o Indemo na P2Pfóru
- Recenze dalších P2P platforem