Nemovitosti optikou stavaře a developera

Nemovitostní crowdfunding zažívá v posledním roce opět zajímavý růst. V zahraničí se můžeme setkat s platformami jako je EstateGuru či EvoEstate, v ČR máme například portály jako Upvest či Ronda Invest. V dnešním článku bych se rád trochu věnoval právě nemovitostem a poskytnul čtenářům určité stavařské a developerské minimum.

Samozřejmě, že z pohledu investičního se jedná jen o jednu z mnoha (a méně důležitých) proměnných. Nicméně dovolím si tvrdit že některé myšlenky nezná ani celá řada stavařů a odborná veřejnost. V článku najdete i pár mých pohledů na to, proč dnes stavíme tak draze a jak s tím i třeba něco udělat.

Pojďme na to.

Cena a hodnota

Warren Buffett kdysi pronesl: „Cena je to, co platíte. Hodnota je to, co dostanete.“

Cena domu se dá poměrně spolehlivě a empiricky vyčíslit ještě před samotným procesem výstavby. Stačí jeden pohled do stavebních standardů, kde rychle zjistíme, kolik stojí 1 krychlový metr objektu s určitou funkcí. Obestavěný prostor je nutné brát včetně objemu základů až po střechu.

Hodnota domu je užitná plocha (m2). Každý takový metr čtvereční lze prodat nebo pronajmout.

Závěr je jednoduchý. Snaha dobrého investora a hospodáře by mělo být minimalizovat obestavěný prostor při současné snaze získat co největší užitnou plochu. Proto dává smysl přemýšlet nad tvarem a obálkou budovy.

Příklady: levný dům pohledem učiva prvního stupně

Předchozí odstavce zkusím vysvětlit prakticky na dvou příkladech:

• světlá výška + stropní desky

Řekněme, že máme bytový dům, který se nachází na zastavěné ploše 15 x 60 metrů. Má čtyři patra o světlé výšce 2,8 m (konstrukční výška k další podlaze je 3,1 m), metr krychlový stojí třeba 8000 Kč / m3, základy zanedbáme. Objem v m3 spočítáme zjednodušeně jako 15x60x4x3,1. A při stanovené ceně za m3 dům stojí 89,28 mil. Kč.

Uděláme optimalizaci a světlou výšku snížíme na 2,6 m, což je pro bytový dům minimum a ztenčíme stropní desku o 50 mm (konstrukční pak vychází na 2,85 m). Cena domu pak stejnou kalkulací vychází na 82,08 mil. Kč. Tento ušetřený prostor nemusíme zdít, nemusíme jej omítat a nemusíme jej vytápět, do stropu nalijeme méně betonu. Pouhé dva parametry změní cenu až o 10%.

• beton / keramická cihla

Z pohledu dobrého investora není cena materiálu jedinou proměnnou. Jednoduše si nemůžeme vystačit s tím, že cena cihly je 2x nižší než cena betonu a proto budeme stavět dům z cihel. Součtem nejlevnějších komponent nikdy nedostanete nejlevnější dům.

Pokud máme tloušťku tepelné izolace 150 mm a keramická cihla má dalších 450 mm, je to celkem 600 mm konstrukce. Pokud umíme udělat zeď tloušťky 200 mm z betonu či vápenopískových cihel a doplnit ji izolací tl. 200 mm (celkem 400 mm), získáme lepší parametry a získáme navíc ještě podlahovou plochu (tedy hodnotu o kterou jde především).

Na příkladu předchozího domu při 600 délkových metrech obvodových zdí se jedná o zisk 120 m2, to jsou třeba 2 byty. Reálně bude zisk vyšší pokud započteme příčky a vnitřní nosné zdi. Můžete si zkusit spočítat zisk (třeba znásobením cenou průměrného bytu v Praze) a porovnat s cenou cihel. Dojdete k závěru že volba užšího zdiva může mít z hlediska investičního klidně 100 %+ návratnost.

P2P platformy a absence projektové dokumentace

Z mého pohledu by měly investiční platformy poskytovat investorům k náhledu i projektovou dokumentaci. Tak se totiž dá černé na bílém a prakticky zjistit, jak je který developer dobrý hospodář a na co mu investoři půjčují. Z mého pohledu se nelze rozhodovat jen podle vizualizací.

Možná si říkáte, že podobné záležitosti by měl přeci odladit projektant, statik. Nebo ne?

Praxe je taková, že projektant není placen za to, že investorovi ušetří peníze. Ale spíše za to, že mu dodá projektovou dokumentaci pro určitý stupeň, která projde v pořádku kolečkem na stavebním úřadě a výsledkem je stavební povolení v uspokojivém termínu. Kvalita projektové dokumentace (nedej bože s ekonomickým srovnáním variant) s tím zase až tolik nesouvisí. Práce stavaře se do značné míry stala úřednickou činností a hospodaření se svěřenými penězi s tím souvisí méně než bychom si přáli. Velká část projektů rodinných domů cenu zohlední až nakonec, případně s kritériem ceny a rozpočtem nepracuje vůbec. Ten je pak vyčerpán už třeba ve fázi hrubé stavby.

Za poslední rok jsem v rámci své profese viděl více než 300 projektů. A byť se jednalo z velké části jen o rodinné domy, jejich majitelé přišli kvůli špatné práci projektanta či nekvalitních výpočtů statika i o statisíce korun na jeden dům. Před 5 lety jsem například navrhoval bytový dům, kde statik počítal podle zastaralé normy a výsledek 2x předimenzoval. Těžká konstrukce má vliv na velikost a dimenzi základů (které bývají i nejtučnější položkou v celém rozpočtu). Jednalo se o jednotky milionů korun, na což jsem investora upozornil. Nic se nestalo.

Můžete si zkusit odpovědět na otázku, kdo to celé zaplatí.

Některé další ukazatele neodladěného projektu

Stropy jsou navrženy na velké rozpony. Pokud je mezi nosnými zdmi 4-6 metrů, je to úplně jiná situace, než když je tam 9 metrů. Důvod je že množství materiálu ve stropní desce (ocel + beton) s každým dalším metrem ohromně narůstá. Přitom stačí, aby někdo na začátku projektování bytového domu udělal volbu, že sloup bude každé 2 nebo 3 parkovací stání. Výsledkem jsou násobně dražší, tlustější stropy s obrovským vyztužením. Tím spíše v dnešní době, kdy ocel vyrostla na trojnásovek ceny.

V Německu je naprosto běžné, že parkovací patro odděluje silná betonová deska s obrácenými průvlaky po 4,5 metrech. Následně se na ní staví bytový dům s těmito rozpony a každá další deska už má pouze 150 mm. U nás se drží rozpon 8 metrů a propisuje se do stropu každého podlaží, což je obrovské plýtvání.

Dutinové prvky. Už jsem na to narazil u cihel. Prvky které mají uvnitř dutiny nebo vzduch (z více než třeba 30 %) nejsou ve finále i při nižší ceně tak výhodné, protože zvětšují obestavěný prostor / snižují vnitřní prostor. Jedná se například o keramické stropní vložky a dutinové cihly (vyrábí se i takové s šířkou 50 cm, naprostý nesmysl), porobeton.

Ocel. Je dnes hodně drahá. Pokud někdo navrhne ocelový překlad nad běžné okno, je to 4x až 5x dražší řešení, než systémový překlad od dodavatele cihel. To je dnes realita každého 3. rodinného domu. Zbytečné desetitisíce navíc. Nebo chcete-li zdůraznit jaký je to nesmysl – cena překladů pak tvoří 20-25 % z ceny cihel.

Hodně sortimentu. Projektanti, zvlášť v ČR mají sklon dělat složitá řešení. Pokud je například u novostavby 5 různých tloušťek zdí, 3 a více typu sortimentu, může z toho být i 3x – 4x více stavebního odpadu. Složitější doprava, organizace staveniště, problémy s návazností materiálů a různou roztažností, složitější detaily… Materiálová střídmost je klíč k jednoduchému a levnému stavění. Nejlepší domy mají 2 tlouštky zdí od jednoho výrobce.

A další. Seznam by tady mohl pokračovat na vyšší desítky položek. To není úplně účelem.

Já zkusím dát příklad výrobku, který se jmenuje hliníková zakládací lišta. Jinými slovy jedná se o lištu, která se připevní k obvodové zdi, tvoří vodorovnou rovinu a v montážním stádiu slouží k podepření první řady tepelné izolace. Tento detail se provádí opravdu dlouhá léta a na stavbě ho najdeme i dnes. Schválně se někdy podívejte kolem sebe, jen ve svém okolí mám několik takových domů. Napadlo vás někdy, že hliník vede teplo 7000x lépe, než sousední izolant?

Některé věci jsou zkrátka chybné a tak dlouho opakované, až přestávají být zjevné.

Pár projektů z P2P platforem

Závěr: chybějící neznámá

Tak trochu idealisticky si myslím, že participace v P2P lendingu znamená spoluúčast. Jedna věc jsou zisky, druhá věc je třeba i myšlenka některých projektů a to zda ji jedinec podpoří či nikoliv. Žijeme ve světě, kdy se spousta věcí řeší větším zadlužením a účastníci projektů nejsou dostatečně motivováni k hledání co největší efektivity. Stavebnictví je takových případů plné. Proto jsem občas z některých projektů na těchto platformách nešťastný, protože nejsou navrženy s efektivním využitím zdrojů.

Už jsme hodně daleko od nemovitostních investicí a crowdfundingu. Nicméně na závěr přidám ještě jednu zarážející myšlenku. Je to téma nízkoenergetického či pasivního standardu. Je spočítáno, že takový dům lze postavit s 300 tisíci Kč jako extra náklady navíc oproti běžnému domu. Pasivní a nízkoenergetický dům přitom ušetří 85-95 % nákladů za vytápění. To je v době, kdy ceny energií rostou výrazně nad inflaci poměrně zásadní věc.

Působí pak zvláštně, že u auta které stojí desetinu jednoho domu každého zajímá spotřeba. Na dům či byt se většina lidí zadluží na značnou část svého života. Zajímá takové lidi „za kolik ten dům jede“? Bohužel většinou nikoliv. Je to jedna ze smutných statistik, kterou nejsem schopný pochopit.

Mým velkým přáním je, aby toto fintech a P2P začal oproti tradičním nemovitostním fondům nějak zohledňovat, ale zatím se to bohužel neděje.

Tento článek je tak trochu mimo náš běžný rámec.
Pokud byste uvítali další pokračování, pak mi to prosím napište do komentářů.