EvoEstate: recenze agregátoru P2P nabídek v Evropě

Můj přibližně pětiletý vývoj v oblasti P2P investování by se dal shrnout asi následovně. První 3 roky naprosté nadšení, nulová diverzifikace do ostatních aktiv či testování desítky nových platforem. Další období už bylo výrazně realističtější a já jsem počet P2P portálů spíše redukoval. K novým hráčům na trhu jsem byl skeptičtější, postupně jsem opustil nebankovní poskytovatele a začal jsem se orientovat na platformy které poskytují zajištěné nabídky či developerské úvěry. Kromě zajištění jsem mohl lépe využít informace ze stavitelství, kterému se přes desítku let věnuji.

Platforma EvoEstate je po dlouhé době projekt, který ve mně opět vzbudil nadšení podobné tomu, které jsem cítil v počátcích investování skrze P2P lending. Přináší koncept, který je smysluplný, vidím tu zajímavý potenciál i další přidané hodnoty investorům. Je to však zároveň i platforma nová, s přibližně 5000 registrovanými uživateli a lze ji tak rovněž považovat za rizikovější.

V dnešní recenzi bych rád představil zejména myšlenku agregace úvěrů z několika tržišť která mě zaujala. Byť to není nový koncept, zkusím vysvětlit, proč se mi líbí pojetí ze strany EvoEstate.

EvoEstate a přidané hodnoty agregace

Když se podíváme na P2P platformy napříč Evropou, najdeme jich velmi mnoho. Pokud ze seznamu odstraníme největší hráče, ve zbylém long tailu nalezneme celou řadu méně známých, lokálních platforem a tržišť s občasnou zajímavou nabídkou. Z pohledu investora se může jednat o vhodné subjekty i příležitosti, ale problémem zařazení do portfolia je časová i technická náročnost.

Zkrátka nedává příliš smysl sledovat nabídky napříč deseti platformami a učinit registraci a investici kvůli tu a tam jedné nebo dvěma zajímavým příležitostem.

To je něco, co velmi dobře řeší EvoEstate agregací nabídek. Investor může v reálném čase investovat do crowdfundingů napříč 14 různými platformami napříč Evropou, z jednoho rozhraní a tržiště. Zvláště u malého portfolia může být mezi jednou a více registracemi obrovský rozdíl v časové náročnosti a konečné rentabilitě – ať už jde o přihlašování, pročítání nabídek, investování, nastavování parametrů AI, řešení komunikace či podkladů pro daňového přiznání. A co více, v jednom rozhraní si mnohem lépe ohlídáme diverzifikaci dle jednotlivých zemí, projektů či typů úvěrů.

V zásadě jediná úloha, kterou na sebe EvoEstate bere je tvorba tržiště. To znamená, aby vše technicky dobře fungovalo (a snad možná i lépe, než na cílových P2P platformách), byly tu nějaké ty nástroje navíc, nabídky měly jednotný popis a byla umožněna široká diverzifikace. Já osobně se po krátkém testování domnívám, že toto EvoEstate splňuje poměrně dobře a pár funkcí mě dokonce mile překvapilo.

Auto Invest a sekundární trh

Začnu takovým základem každého lepšího P2P portálu, dvěma nástroji – AI a SM. Auto Invest nabízí velmi slušnou škálu možností. Pro každou platformu je samozřejmě možné mít nastaveno jiné portfolio příkazů. Za zmínku stojí parametr risk scoring, což je nezávislé ohodnocení každého projektu ze strany EvoEstate. Platforma k tomuto uvádí, že se nejedná o závazné doporučení jako spíše o další informativní zdroj a je nutné si dělat i vlastní průzkum i závěry. V AI však tento parametr je.

Co se mi velmi líbí, že pokud do úvěru investuje AI, investor má 24 hodinové okno z participace zdarma vystoupit. Je to jakási pojistka proti neočekávatelnému chování – zkrátka investor má poslední slovo. Co bych naopak ocenil je možnost měnit pořadí jednotlivých příkazů, to jsem bohužel nedohledal.

Sekundární trh není prozatím příliš likvidní. Pár tisíc investorů není tolik, aby se obchodování na EvoEstate výrazněji pohnulo a nepomáhá tomu ani 2% poplatek pro prodávajícího a řízená expirace nabídek. Přesto tu určitě pár věcí stojí za zmínku. Asi ta nejzajímavější je, že je tu buy i sell side. To znamená, že nabídky je možno nabízet k prodeji, ale zároveň lze vytvářet také poptávky ke koupi konkrétního historického projektu. Zároveň je možno využít slev či přirážek na obou stranách.

Celý koncept vypadá zajímavě, bohužel zde zatím není tolik nabídek ke koupi za „par“. Pokud aktuálně spočítám veškeré takové nabídky je jich pouze 40 takových, které lze koupit s přirážkou 2% nebo méně. K dalšímu zhodnocení SM a jeho likvidity pak EvoEstate bohužel neuvádí žádné podrobnější statistiky. Na druhou stranu je nutné podotknout, že řada z crowdfundingových portálů jejichž nabídky jsou na tržišti dostupné žádný sekundární trh ani auto invest nemá.

V praxi bych se prozatím na odprodej nabídek tolik nespoléhal a když už, tak s většími ztrátami.

Risk scoring

Výše jsem zmiňoval položku risk scoring, kterou bych rád probral samostatně, protože se mi to zdá být dobrá funkce a přidaná hodnota. EvoEstate nabízí dvě různá hodnocení – pro platformu a pro nabídku (odkazy na jednotlivé metodiky). V praxi to vypadá tak, že ke každé platformě i nabídce má investor k dispozici rating na škále A+ – D, což slouží k poměrně rychlé představě o sílách a slabinách každé nabídky.

Tabulka hodnocení jednotlivých platforem je pak zde. Za sebe si každou nabídku pročítám zvlášť a hodnocení beru pouze informativně, je to však poměrně hezky zpracováno a pokud je investor aktivní na některých platformách, možná tento benefit stojí i za neověřenou registraci.

Průběh crowdfundingu

Minimální částka na jednu participaci je 100 EUR. To není málo, ale v poměru k ostatním platformám ani hodně. Např. platforma Rendity vyžaduje 5x tolik a kdyby měl menší investor napříč trhem smysluplně diverzifikovat, tak se mu to bez EvoEstate pravděpodobně nepodaří. To je další výhoda EvoEstate, protože snižuje vstupní bariéry. Crowdfunding probíhá zároveň jak u mateřské platformy, tak u EvoEstate. Pokud proběhne investice na jednom z míst, do pár minut dochází k připsání částky i na tom druhém.

Udržitelnost konceptu

Největší otázkou je, zda může být koncept udržitelný. EvoEstate má ke každému projektu transparentní data o tom, kolik investorů do dané nabídky vložilo peníze, postačí za jakoukoliv příležitost (mimo aktuální funding) do url připsat /investments. Je to například dobře vidět na tomto odkazu. Orientačními počty – investoři vloží asi 10000 EUR do jedné nabídky a pokud je nabídka označena jako SITG (skin in the game ze strany EvoEstate), bývá vklad přibližně trojnásobný.

EvoEstate vystupuje jako jeden investor a vydělává především na rozdílu úrokové sazby za vyšší objem investovaných prostředků na mateřské platformě. S tímto přístupem se může investor běžně setkat například na platformě EstateGuru. Pokud bude zisk EvoEstate ve výši 2%, pak se kupeckými počty jedná o 200 – 600 EUR p.a. z jedné nabídky což při počtu 350 nabídek za 2 roky opravdu není mnoho peněz. Zvláště při nutnosti investic do uživatelského rozhraní a technického zázemí platformy.

Lze tedy předpokládat, že EvoEstate je stejně jako jakákoliv jiná platforma v počátcích silně ztrátová – financována je ze zdrojů zakladatelů a startupem Wise Guys, který investoval i například do výše zmíněného EstateGuru. Pro další růst je pak klíčové rozšiřování uživatelské základny. A to je poměrně těžký úkol. Platforma nemůže promovat vlastní příležitosti (je to v zásadě zkopírovaný obsah) a kvůli nižším potenciálním ziskům si nemůže dovolit ve velkém zaplatit referral partnery. Jedinou možností je růst postupně, investovat do platformy a budovat dobré jméno.

Na kterých platformách jsem skrze EvoEstate aktivní

Důvodem, proč jsem si zakládal účet u EvoEstate byla diverzifikace k platformě EstateGuru. Kde jsem z hlediska zastoupení jednotlivých zemí v Estonsku (cca 46%), Lotyšsku (45%) a Litvě (9%). Na EvoEstate jsem pak zatím aktivní i v dalších zemích jako je Rakousko a Německo (aktuálně 7 participací po 100 EUR). Což je mimochodem úplně jiný přístup a filozofie k bydlení, než jaký je vidět v Pobaltí.

Nejvíce se mi zalíbila platforma Rendity, kde mi projekty dávají filozoficky smysl (byť je výnos na úrovni 6,5-7%), jedná se o rekonstrukce a renovace bytových domů v centrech velkých měst a např. nadstavby v podobě podkrovních bytů. Často se jedná o developery, kteří Rendity využívají opakovaně a mají dobrou historii, což opět snižuje riziko.

Druhou platformou, která mě zaujala je InRento, což je investice do buy-to-let hypoték, tedy na pronájem. Je to opět trochu něco jiného, než nabízí EstateGuru. Do budoucna zvažuji přizobávat některé úvěry od HeavyFinance, které vnímám jako rizikovější, čas od času se mi zalíbí i něco z nabídky platformy Profitus. Určitě jsem zvědavý i na budoucí poskytovatele a pro mě osobně je v tom i další výhoda v plošném sledování nabídky.

EvoEstate – zkušenosti investorů

V rámci P2Ptrhu sbíráme zkušenosti ostatních investorů. Rovněž hromadíme i další zajímavé informace a odkazy o platformách i nebankovních společnostech, aby si potenciální investor mohl v krátkém čase sesbírat co nejvíce informací. Zkrátka nechceme zastávat v rámci objektivity pouze jeden pohled, proto budeme rádi i za vaše postřehy a zkušenost. Další strukturované informace o EvoEstate naleznete na této stránce.

Závěr

EvoEstate je za mě po dlouhé době podařený projekt, což by čtenář však automaticky neměl zaměňovat s vhodností tam investovat. Celá platforma svádí skrze ratingy crowdfunding silně zjednodušovat, ale nutno říci že dva projekty s podobným ratingem a výnosem mohou mít odlišná a různě velká rizika. Proto zájemcům určitě doporučím si místo EvoEstate nejdříve nastudovat mateřské platformy a udělat si představu o nabídce a historii.

Mé registraci na EvoEstate paradoxně předcházely registrace na Rendity a InRento a pročítání tamních materiálů. U HeavyFinance a Profitusu tomu nebude jinak, pokud se rozhodnu k investování. Na závěr bych tedy dodal, že ačkoliv se EvoEstate snaží o to vybudovat komplexní tržiště, některé nabídky lze lépe pochopit až po prostudování většího množství souvislostí.

Snažím se tím říci, že i když platforma dělá vše pro to, aby investování zjednodušila, prakticky nikdo nemá znalosti ze 14 různých trhů a zemí. EvoEstate je tak z mého pohledu určen spíše pokročilejším investorům, kteří hledají jistou formu zjednodušení svého portfolia. Případně začátečníkům, kteří si však budou jednotlivé platformy a příležitosti studovat postupně. Ke konceptu agregace jako takovému za sebe nemám zásadnější výhrady a jsem zvědavý, zda se platforma uchytí.