Upvest: recenze crowdfundingového portálu z ČR

Dalším portálem, který bychom rádi představili v přehledu na našem blogu je investiční crowdfundingová platforma Upvest zaměřená zejména na developerské nemovitostní projekty. Co do počtu příležitostí (celkem 15 projektů) od založení v srpnu roku 2017 se na první pohled jedná o velmi malou platformu. Na druhou stranu, Upvest disponuje v peer-to-peer prostředí něčím velmi unikátním, a to je z našeho pohledu nadstandardně silná základna investorů, která dovede zafinancovat i projekty ve výši desítek milionů korun.

V této recenzi se podíváme na Upvest jako na trochu odlišný produkt, který je filozoficky postaven na jiných pilířích než většina zahraničních platforem. Tyto pilíře bychom rádi představili, protože způsob jakým Upvest vystupuje se nám líbí a rádi bychom jej viděli častěji. Podobně jako u ostatních recenzí, i zde zmíníme některé problémy a náměty ke zlepšení.

O (ne)prospěšnosti marketingu v investičním prostředí

Začneme trochu zeširoka, ale snad k prospěchu věci.

Z našeho pohledu je marketing v P2P sféře veden často vyloženě škodlivě. Ať už je to agresivní boj za pozitivní PR a potlačování negativních zmínek, či ochota platit velké množství partnerů bez zpětné kontroly objektivity.

Jsme toho názoru, že investiční produkt se odlišuje od těch spotřebitelských. Google vše okolo investování a zdraví označuje zkratkou YMYL (your money, your life) a důkladněji tato témata kontroluje. Chyba v investování (při neférové marketingové praktice) nás při složeném úročení může stát podstatnou část jmění. Jsme proto rádi, že Upvest neprovozuje marketing, který je v P2P odvětví tradiční. Naopak jako nejlepší marketingovou praktiku lze označit zveřejnění velkého množství informací ke každé investiční příležitosti. Nicméně do samotného investičního rozhodnutí (či protěžování určitých nabídek) platforma nezasahuje.

Dle našeho názoru se tento přístup odráží na kvalitě investorské komunity, kterou Upvest disponuje. Pokud se podíváme na jednotlivé projekty, nezřídka se lze setkat s průměrnou výší participace 50 000 Kč / příležitost a více. Naopak při pohledu do statistik zahraničních P2P platforem toto bývá průměrný vklad na celou platformu. Je tu i celá řada odlišností, ale z našeho pohledu platí, že určité investiční prostředí přitahuje určitý typ investorů. Tento fakt zmínil Petr Volný i ve společném rozhovoru.

Detailní analýzy investičních příležitostí

Analýzy jednotlivých příležitostí jsou u Upvestu na vynikající úrovni. S podrobnějšími podklady jsme se v rámci našich zkušeností z několika desítek platforem prakticky nesetkali. Rozsahově jsou snad srovnatelné s platformou EstateGuru, v řádu několika desítek stran, nicméně u Upvestu je dle našeho soudu méně formálních dat na úkor analýzy samotné.

Všechna data pro aktuální projekt jsou navíc až s extrémní transparentností k dispozici i neregistrovaným uživatelům. Analýzy historických projektů si lze procházet po registraci. Samotné dokumenty jsou dle našeho soudu vynikajícím zdrojem informací i nad rámec investování. Jejich zpracování hradí Upvest a pro investory je poskytuje zdarma (resp. v rámci svých služeb a poplatkové politiky). Snad jen detail, přimlouvali bychom se ke zveřejnění analýzy* např. o 48 hodin dříve, než bude odemčena možnost investovat aby měli investoři čas si informace o projektu v klidu pročíst a zvážit. Teď je to zvládnutelné, ale pokud někdy nastane stav výraznějšího přebytku investorů, může být příležitost pryč během několika dní nebo dokonce hodin.

*Podle některých rozhovorů je tato varianta na Upvestu dokonce již zvažována.

Upvest a jeho tržiště

Investor může investovat s minimální výší participace od 5000 Kč. Splatnost jednotlivých projektů je 1-3 roky s výnosem 4-9 %. V praxi je však výnos 8-9 % zatím nedosažitelnou vzácností. Investovat lze do dvou typů úvěrů – mezaninového a seniorního. Platí, že mezaninový úvěr je splácen až po seniorním úvěru (banka). Mezaninové úvěry jsou tedy rizikovější, ale zároveň nabízí i vyšší výnos než ty seniorní. Upvest projekty pečlivě vybírá a pomyslným trychtýřem projde jen 10 % nabídek.

Další způsob jak si investor může zvýšit výnos je, že se stane členem investičního klubu. To aktuálně obnáší proinvestovat částku alespoň 100 000 Kč. Zvýhodněný výnos je v naprosté většině případů znamená +0,5% p.a. navíc. U aktuálního projektu Apartmány Karlova Studánka lze tedy díky investičnímu klubu získat výnos až 7,2%.

Investiční klub je pro Upvest cesta k získání jádrové investorské základny, která poměrně rychle za mírně výhodnějších podmínek započne crowdfunding. Tato dynamika je velmi důležitá. Klub má pak pro investory další výhody v podobě pozvánek na společenské akce a VIP podpory s telefonickou konzultací k jednotlivým projektům.

Další specifikum jednotlivých projektů je, že konečná splatnost pro investory má rozmezí např. několik měsíců a nelze se na ni předem připravit.

Upvest a nástroje pro investory

Už jsme zmínili, že Upvest je z hlediska počtu příležitostí zatím velmi malým tržištěm. Zahraniční platformy často disponují auto investem či sekundárním trhem, tyto nástroje však Upvest nemá. Vzhledem k velkému množství informací a filozofii platformy funkci AI ani nepovažujeme za klíčovou.

O trochu zajímavější by mohl být sekundární trh, který by zajistil stávajícím investorům likviditu a novým investorům možnost širší diverzifikace. Tím spíše, že projekty historicky přibývaly pomalejším tempem.

Co chválíme, je rychlost připsání prostředků. Při okamžité platbě z české banky jsou peníze připsány v řádu 10-15 minut. V podobném duchu se nese i rychlost registrace.

Pár vad na kráse: Upvest zatím nemá dostatečný počet nabídek

Portál Upvest byl jako prostředník mezi developery a crowdfundingovými investory od roku 2017 v poměrně nelehké pozici, protože musel do povědomí rovnoměrně vstupovat na obou stranách. Zároveň je Upvest fintechovou platformou, která je navázána na jeden z nejvíce zkostnatělých oborů u nás (s byrokracií na úrovni Zimbabwe a zastaralým zákonem) – stavebnictví. Pokud k tomu přidáme důkladnost jednotlivých prověrek, která vyřadí 90% investičních adeptů, dojdeme k jednoduchému závěru. Nabídek je velmi málo.

Tento stav by se měl dle našeho mínění zlepšovat s navázáním spolupráce s Komerční bankou. Takové partnerství dává pro Upvest smysl, protože může jako své investory získat část klientů banky a zároveň může fungovat jako platforma nad rámec seniorního financování ze strany KB.

Nicméně zlepšení nenastane přes noc. Investor na Upvestu by měl zkrátka počítat s tím, že diverzifikace na jedné platformě je zatím zdlouhavá. Prostředky se kvůli rychlosti připsání vyplatí zasílat postupně a ke každému projektu se vyplatí přistupovat jednotlivě. Pokud však jde o zainvestovaný objem nabídek, k dnešnímu dni (03/2021) bylo zainvestováno 4050 investic o celkovém objemu 273 mil. Kč, což je prakticky dvojnásobek ke stejnému měsíci v roce 2020, Upvest tedy potichu a objemově roste velmi slušným tempem, což se o konkurentech zvláště navázaných na nebankovní sektor v časech Covid-19 říci nedá.

Když jsme u vad na kráse, pak si dovolíme ještě rýpnout do publikování účetních závěrek. Byl by to další krok na cestě k vyšší transparentnosti a je škoda, že chybí.

Upvest – zkušenosti investorů

V rámci P2Ptrhu sbíráme zkušenosti ostatních investorů. Rovněž v tabulce níže hromadíme i další zajímavé informace a odkazy o platformách i nebankovních společnostech, aby si potenciální investor mohl v krátkém čase sesbírat co nejvíce informací. Zkrátka nechceme zastávat v rámci objektivity pouze jeden pohled, proto budeme rádi i za vaše postřehy a zkušenost. Další užitečné informace, např. o zakladatelích naleznete na informativní stránce o Upvestu. Na konci souhrnné tabulky naleznete také bonus pro nové investory.

Poplatky

Upvest si účtuje poplatek z platných (dosud neukončených) participací, který je hrazen z výnosů. Hodnota čistého výnosu je pak uváděna již po odečtení poplatku a je individuální u každého projektu. Žádné další poplatky nejsou účtovány.

Doporučujeme pročíst i velmi podrobný a dobře zpracovaný FAQ. https://app.upvest.cz/faq

Covid-19

V době koronaviru nenastal žádný výrazný problém se splácením projektů. Dotčení investoři byli včas a pravidelně informováni emailem ke každému jednotlivému projektu.

Upvest news

Další informace o platformě lze najít na blogu Upvestu. Informací je méně avšak jsou zásadnějšího charakteru, je zde minimum platformového PR, které tolik vidíme jinde. Více na https://blog.upvest.cz/.

Závěr

Upvest po letech hodnotíme jako slušnou platformu, která dobře komunikuje a vystupuje konzistentně i transparentně. Může to znít jako samozřejmost. Ale když se zamyslíme nad aktuálním stavem v peer-to-peer odvětví (v ČR i ve světě), velmi obtížně bychom hledali platformu, která tato kritéria splňuje a která šokově neměnila stanovené podmínky ze dne na den.

Pokud k tomu přidáme důkladné analýzy každého projektu a zajištění úvěrů, Upvest je za nás seriózní platforma, kterou by měl zájemce o alternativní formy investování v ČR minimálně zvážit. Jak už jsme zmínili, vada na kráse je zatím a především v nižším počtu projektů, které přibývají spíše nepravidelným tempem. My budeme dále sledovat jak se platforma vyvíjí a průběžně budeme tuto recenzi aktualizovat.